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城市的生死劫——房价
发布时间:2014/4/12 11:28:22   来源:城市 房价  浏览:2751

城市人口过半,经济发展的重心从工农业转向现代服务业或第三产业。城市经营者将不得不面对城市的“生死劫”:一些城市将由于人口流入而膨胀,一些城市将由于人口外流而萎缩甚至衰亡。交通网和水资源会改变不同城市的相对优势,一些城市的宜居属性会上升,有的则下降。久而久之,中国的城市化布局将逐渐形成三级城市体系,其合理?#20113;?#20215;标准在于稀缺空间资源的经济效益最大化。

        城市的“生死劫”将体现为房价涨跌的分化。?#28304;?#34920;性城市的住宅均价为中位数,一方面,越来越少的城市住宅均价高于中位数,其中金融中心城市的均价会远高于中位数,其地标性顶级豪宅和办公楼的价格将缩量飙升。另一方面,越来越多的城市住宅价格低于中位数,其中水资源不足或人口外流的城市会成为“鬼城鬼镇鬼区”,房价一落千丈且无人问津。此时回首以往,人们会看到一个国家的楼市“金字塔”:从房价普涨到分化,再到不同城市的涨跌互见,具有升?#30331;?#21147;的投?#24066;?#27004;市?#25214;?#32553;窄。最后:天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在。就业机会的减少和家庭财富的缩水让人口加速流入中心城市,楼市投资的黄金定律因此转变为:中心,中心,还是中心!

        城市的“生死劫”还体现为薪酬水平与经济总量的分化。如中欧博尔捷的薪酬研究报告:2013年企业平均年薪在6万元以上的城市有8个—北上广深杭宁苏甬,只有上海超过7万元。企业平均年薪在4万—5万元区间的“二线城市”不到10个,有天津武汉成都重庆郑州青岛大连西安,此外还可?#30001;?#26080;锡厦门三亚昆明拉萨等特色城市。上述20多个城市同时也是房价较高的城市。统计数字还证明:薪酬水平、平均房价与经济总量之间有很高的相关性,三者的重合度高达90%以上。这?#24067;?#25509;证明了此前提出的合理房价第三公式:单位空间的人口/财富之比。美国《外交政策》杂志的一篇文章标题为“中国经济描述”,第一个结论就是35个城市约等于经济总量的一半,其中北上深广(含佛山)的国内生产总值占全国13.72%,若再计入外围城镇则占比更高。

        合理房价、合理的住宅体系与合理的城市化布局三者之间相互制约,共同决定着“人的城市化”。据此判断,中国城市化可谓大局?#35759;ǎ?#26410;来10年城市人口将逐渐达到总计10亿,区域分布将呈现“二八”格局:50%以上进入三大特大型城市?#28023;?0%左右进入二线中心城市,其余20%分布在若干中小城镇。至中国城市化完成之时,三分之二以上的国土或将成为渺无人烟的“无人区”。而真正的挑战是:如何经营、管理亿万人口级别的特大型城市群。

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